/Patru riscuri la care te expui cand cumperi un imobil prin licitatie publica.

Patru riscuri la care te expui cand cumperi un imobil prin licitatie publica.

Desi exista prevederi legale care pot crea adjudecatarului (cumparatorului) unui imobil prin licitatie publica impresia ca drepturile sale asupra cladirii nu pot fi afectate sub nicio forma, exista o serie de riscuri majore pe care acestia trebuie sa le aiba in vedere. Cititi in continuare care sunt cele mai importante riscuri identificate de avocatii de la Filip & Company.

“Este unanim cunoscut faptul ca, in cazul dobandirii unui imobil prin licitatie publica desfasurata potrivit Codului de procedura civila, orice cerere de evictiune, totala sau partiala, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsa. De asemenea, de la data intabularii dreptului de proprietate al adjudecatarului, imobilul ramane liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta ale tertilor, iar vanzarea nu va putea fi atacata pentru leziune”, mentioneaza Adrian Cristea, senior associate Filip & Company.

Problema este reprezentata de faptul ca aceste prevederi legale reprezinta avantaje care pot crea adjudecatarului impresia ca drepturile sale asupra imobilului respectiv nu pot fi afectate sub nicio forma.

In cazul vanzarii la licitatie publica nu exista garantie contra viciilor ascunse

Spre deosebire de un contract de vanzare obisnuit, adjudecatarul nu va avea beneficia de garantia contra viciilor ascunse. Viciile ascunse sunt acele vicii care, la data predarii bunului, nu puteau fi descoperite fara asistenta de specialitate de catre un cumparator prudent si diligent.

Prin urmare, adjudecatarul nu va beneficia de remediile legale pe care le are la dispozitie un cumparator obisnuit (de exemplu, inlaturarea viciilor de catre vanzator sau pe cheltuiala acestuia, reducerea corespunzatoare a pretului sau chiar rezolutiunea vanzarii).

In aceste conditii, este recomandat ca potentialul adjudecatar sa efectueze o inspectie a imobilului respectiv, eventual impreuna cu o persoana care are cunostinte de specialitate in domeniul imobiliar / locativ.

Actul de adjudecare poate fi declarat nul daca a fost formulata o notificare potrivit procedurii prevazute de Legea nr. 10/2001

Sub sanctiunea nulitatii absolute, pana la solutionarea procedurilor administrative si, dupa caz, judiciare, generate de Legea nr. 10/2001, este interzisa instrainarea bunurilor imobile in legatura cu care a fost formulata o notificare potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001.

Aceasta regula a fost confirmata si in jurisprudenta Inaltei Curti de Casatie si Justitie si are aplicabilitate atat in procedura executarii silite reglementata de Codul de procedura civila, cat si in procedura insolventei reglementata de Legea nr. 85/2014.

Prin urmare, pentru a evita riscul constatarii nulitatii absolute a actului de adjudecare, un potential adjudecatar diligent ar trebui sa faca demersurile necesare pentru a afla daca, in legatura cu imobilul respectiv, au fost formulate notificari potrivit Legii nr. 10/2001.

Prin urmare, pentru a evita riscul constatarii nulitatii absolute a actului de adjudecare, un potential adjudecatar diligent ar trebui sa faca demersurile necesare pentru a afla daca, in legatura cu imobilul respectiv, au fost formulate notificari potrivit Legii nr. 10/2001.

Contestatia formulata impotriva procesului-verbal de licitatie poate conduce la anularea actului de adjudecare

In termen de o luna de la data inscrierii adjudecarii in cartea funciara, orice persoana care dovedeste un interes va putea ataca procesul-verbal de licitatie pe cale de contestatie la executare. Admiterea unei astfel de contestatii va duce la anularea actului de adjudecare.

In cadrul contestatiei pot fi invocate atat vicii ale procedurii licitatiei (de ex. nereguli privind depunerea garantiilor de participare, nereguli privind publicatia de vanzare), cat si reaua-credinta a adjudecatarului, care cunostea natura litigioasa a imobilului ce urma sa fie adjudecat. Astfel, in jurisprudenta Inaltei Curti de Casatie si Justitie s-a statuat ca „daca la data intocmirii actului de adjudecare, era notata in cartea funciara si in curs de judecata o actiune civila avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de buna-credinta, chiar daca debitorul avea inscris dreptul de proprietate in cartea funciara (…)”.

Pe cale de consecinta, reaua-credinta a adjudecatarului (decurgand din cunoasterea de catre acesta, la momentul adjudecarii, a naturii litigioase a bunului supus urmarii silite) va fi sanctionata cu nulitatea actului de adjudecare. Pentru a verifica daca exista astfel de notari in cartea funciara, este recomandat ca potentialul adjudecatar sa solicite si sa obtina un extras de carte funciara avand o data cat mai apropiata de data organizarii licitatiei si sa faca o cercetare a bazelor de date publice referitoare la litigiile in care este sau a fost implicat proprietarul actual al imobilului.

Unele dintre contractele incheiate in legatura cu imobilul vor ramane in vigoare

Inchirierile sau arendarile, precum si cesiunile de venituri facute de debitor sau tertul dobanditor dupa data notarii urmaririi silite nu vor fi opozabile adjudecatarului.

In schimb, inchirierile sau arendarile notate in cartea funciara anterior urmaririi silite sunt opozabile adjudecatarului. Cu toate acestea, adjudecatarul nu este tinut sa respecte contractul de locatiune atunci cand pretul convenit este mai mic cu o treime decat pretul pietei sau mai mic fata de cel rezultat din locatiunile precedente.

In mod similar, pentru a verifica daca exista notari ale contractelor de locatiune in cartea funciara, este recomandat ca potentialul adjudecatar sa solicite si sa obtina un extras de carte funciara avand o data ulterioara notarii urmaririi silite.

Sursa: wall-street.ro

Agentia imobiliara ImoPuls – Toate anunturile imobiliare pe localitati si zone